Het kluswoningcijfer is het sterkste waardesignaal in de markt, en tegelijk het cijfer dat het vaakst verkeerd wordt gebruikt. Op deze pagina zie je wat er gemeten is en hoe je het op je eigen rekensom toepast.
Bijgewerkt op 26 oktober 2026. Gratis analyse, geen account nodig.
Brainbay (NVM) bekeek verkochte kluswoningen van vóór 1990 die na een volledige verbouwing opnieuw werden verkocht. De waarde lag gemiddeld bijna 50 procent hoger. De staat van de woning is beoordeeld op de verkoopfoto’s.
Wat dit niet is: een belofte per woning, een rendement op je investering of een bewijs dat elke verbouwing zich terugverdient. Het is het gemiddelde van een groep woningen die zijn aangepakt.
Het verschil tussen een kluswoning en een opgeknapte woning zit in de posten die je niet ziet. Een keuken en badkamer zijn zichtbaar, een dak, fundering, leidingen en elektra niet. Kopers betalen voor een huis waar niets meer hoeft, niet voor een huis met een nieuwe keuken en een oud dak.
Daarom begint de rekensom bij de schil en de installaties. Wat daarna overblijft, gaat naar de afwerking.
Schrijf vier getallen op: de aankoopprijs, wat de keuring vindt, wat de verbouwing kost en wat de woning na verbouwing realistisch waard is. Het laatste getal is het lastigste. Vraag een makelaar om een voorzichtige inschatting op basis van de beoogde eindstaat.
Zet daar de kosten van financiering en de tijd tegenover. Een kluswoning die je twee jaar bezighoudt, is een ander project dan een kluswoning die je in vier maanden opknapt.
Een bouwkundige keuring hoort bij de aankoop. Vraag daarbij specifiek naar de fundering, asbest, vocht en de staat van het dak. Dat zijn de posten die de helft van je rekensom kunnen veranderen.
Plak een Funda-link of upload foto's. Binnen twee minuten zie je per ruimte wat renoveren kost, met dezelfde bedragen als op deze pagina. Gratis en zonder account.
Start gratis analyseGemiddeld wel, volgens Brainbay (NVM): verkochte kluswoningen van vóór 1990 waren na een volledige verbouwing bijna 50 procent meer waard. Dat is een gemiddelde over een groep woningen en geen garantie voor jouw woning.
Dat hangt af van wat er mis is. Reken op de schil eerst: dak, asbest, fundering, leidingen en elektra. Een badkamer kost € 6.000 tot € 7.000 en een keuken € 8.000 tot € 15.000. De analyse rekent het per ruimte door.
Omdat kopers betalen voor een huis waar niets meer hoeft. Zichtbare afwerking trekt aandacht, maar een oud dak, een matige fundering en verouderde elektra drukken de prijs. Een volledige verbouwing neemt die onzekerheid weg.
Als je de verbouwing kunt overzien, de risico’s zijn gecontroleerd en de som van aankoop plus verbouwing onder de waarde na verbouwing blijft. Laat dat doorrekenen voordat je biedt.
Gemiddeld bijna 50 procent (Brainbay, NVM), gemeten over woningen van vóór 1990 die na een volledige verbouwing werden verkocht. Dat is een gemiddelde en geen garantie.
Bronnen: NVM, kluswoning na verbouwing bijna 50% meer waard (Brainbay, 23 juli 2026). Bedragen komen uit onze eigen prijzentabel en gebruikt de analyse ook.