Een kluswoning is goedkoper in aankoop en duurder in onzekerheid. Op deze pagina zie je welke stappen je neemt, wat de verbouwing kan kosten en wat je moet weten voordat je een bod doet.
Bijgewerkt op 26 oktober 2026. Gratis analyse, geen account nodig.
Laat een bouwkundige keuring doen en vraag naar asbest en, bij een oudere woning, naar de fundering. Dat is de basis van elke rekensom.
Zet de posten naast elkaar: dak, keuken, badkamer, elektra, isolatie. Reken een post onvoorzien van 10 tot 15 procent en de btw mee.
Overleg met je adviseur of de verbouwing in een bouwdepot kan. De bank wil meestal een gespecificeerde begroting en soms een aannemer met een inschrijving.
Neem de uitkomsten van de keuring mee in je bod en in de ontbindende voorwaarden. Een keuring die je vooraf deed, geeft je onderhandelingsruimte.
Plan de volgorde: eerst slopen en ruwbouw, dan installaties, dan afwerking. Laat de analyse de ruimtes doorrekenen voordat je de eerste aannemer belt.
Een kluswoning is een woning die niet af is of achterstallig onderhoud heeft. Soms gaat het om een woning die tientallen jaren niet is bijgehouden, soms om een woning die bewust leeg is opgeleverd. Het verschil bepaalt de kosten meer dan de m².
Let op de bekende risico’s van oudere woningen: asbest in dakbeschot, vloeren of leidingisolatie, loden waterleidingen, een fundering die de levensduur heeft gehaald, en elektra met te weinig groepen. Elk daarvan is een post die je na de aankoop niet meer kunt onderhandelen.
Begin bij de schil en de installaties, niet bij de keuken. Dak vernieuwen kost € 75 tot € 195 per m², asbestsanering € 10 tot € 30 per m² en een funderingsherstel € 800 tot € 1.500 per meter per strekkende meter gevel. Een tussenwoning van 40 meter komt daarmee op € 32.000 tot € 60.000.
Pas als de schil klopt, ga je naar de afwerking. Reken dan de badkamer, keuken en vloer mee, en de groepenkast als die nog van vóór de jaren tachtig is.
De analyse rekent deze posten per ruimte door op basis van foto’s. Dat geeft je een bandbreedte voordat je een aannemer vraagt om een offerte.
Brainbay (NVM) bekeek kluswoningen die na een volledige verbouwing werden verkocht: gemiddeld bijna 50 procent meer waard, over woningen van vóór 1990. Dat is een gemiddelde over verkochte woningen, geen formule voor jouw object.
Wat er wel uit volgt: de verbouwing moet de hele woning raken, niet alleen de keuken. Een opgeknapte keuken in een woning met achterstallig dak levert zelden dezelfde sprong op.
Voor de verbouwing zijn er een paar routes: een bouwdepot bij de hypotheek, een extra lening of eigen geld. Elke route heeft eigen voorwaarden en een eigen tempo van uitbetalen. Vraag je adviseur naar de combinatie die bij jouw situatie past.
Op de pagina over subsidie en financiering staat welke regelingen en begrippen er zijn. Wij verkopen geen hypotheek en geven geen financieel advies.
Plak een Funda-link of upload foto's. Binnen twee minuten zie je per ruimte wat renoveren kost, met dezelfde bedragen als op deze pagina. Gratis en zonder account.
Start gratis analyseDat hangt af van wat er mis is. Een badkamer compleet kost € 6.000 tot € 7.000, een keuken € 8.000 tot € 15.000, een dak € 9.000 tot € 15.000 bij 100 m². Tel de posten op en reken 10 tot 15 procent onvoorzien. De analyse rekent het per ruimte door.
Dat is sterk aan te raden. Een bouwkundige keuring laat zien wat er aan de woning moet gebeuren en waar de grote risico’s zitten, zoals fundering, asbest of lekkages. Wat dat kost staat op de pagina over de bouwkundige keuring.
Door de ligging, de staat en de verbouwing. Brainbay (NVM) mat dat kluswoningen na een volledige verbouwing gemiddeld bijna 50 procent meer waard waren. Dat gemiddelde zegt niets over één specifieke woning; een makelaar kan een waarde inschatten.
Soms wel, via een bouwdepot of een extra lening. Dat verschilt per geldverstrekker en per situatie. Dit is financieel advies dat wij niet geven; overleg met je hypotheekadviseur.
Op Funda en bij makelaars in de regio, met zoektermen als kluswoning, opknapper of "met achterstallig onderhoud". Vraag de makelaar naar de bouwkundige staat en laat een keuring doen voordat je een bedrag vastzet.
In de praktijk hetzelfde: een woning die na aankoop nog flink werk nodig heeft. De term bepaalt de prijs niet; de staat van dak, fundering en installaties doet dat wel.
Ook hier geldt: geen betrouwbaar m²-bedrag. Reken de posten: badkamer € 6.000 tot € 7.000, keuken € 8.000 tot € 15.000, dak € 75 tot € 195 per m², asbestsanering € 10 tot € 30 per m² en funderingsherstel € 800 tot € 1.500 per meter.
Bronnen: Brainbay (NVM), kluswoning na verbouwing bijna 50% meer waard. Bedragen komen uit onze eigen prijzentabel en gebruikt de analyse ook.